Dispositif Jego pour le logement social Outre Mer (juin 2009)

Vous pouvez bénéficier d'une nouvelle réduction d'impôt au titre des investissements réalisés dans le secteur du logement social réalisés du 27 mai 2009 au 31 décembre 2017, à condition, notamment, de vous engager à le louer nu à un organisme de logement social (auquel une partie de l'avantage devra être rétrocédé) pendant au moins 5 ans et à le céder au terme de la période de location.
La réduction, accordée au titre de l'année d'acquisition ou d'achèvement (et éventuellement reportée sur les 5 années suivantes), est égale à 50 % du prix de revient du logement retenu dans la limite de 2 194 € par mètre carré de surface habitable.

• 1 - Investissements concernés

Vous pourrez bénéficier du nouveau dispositif si vous réalisez entre le 27 mai 2009 et le 31 décembre 2017 une des opérations suivantes outre-mer :
• acquisition ou construction de logements locatifs sociaux neufs,
• acquisition de logements anciens achevés depuis plus de 20 ans à réhabiliter,
• souscription de titres de sociétés investissant dans le logement social (SCPI, sociétés non soumises à l'IS ou, sous certaines conditions et notamment de détention exclusive par des personnes physiques, sociétés soumises à l'IS).
Les logements doivent être situés dans un département d'outre-mer, à Saint-Pierre-et-Miquelon, à Mayotte, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et dans les îles Wallis et Futuna.

• 2 - Conditions d'application du dispositif

• Location à un bailleur social
Vous devez donner le logement en location nue, dans les 6 mois de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure, et pour une durée au moins égale à 5 ans, à un organisme d'habitations à loyer modéré (offices publics de l'habitat, sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré, sociétés anonymes coopératives de production et sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif d'habitations à loyer modéré, fondations d'habitations à loyer modéré), à une société d'économie mixte exerçant une activité immobilière outre-mer ou à tout organisme de logement social agréé par l'autorité publique compétente.

• Sous-location à des personnes modestes
L'organisme locataire (bailleur social à qui vous louez le logement) doit, de son coté, donner le logement en sous-location nue ou meublée, pour une durée au moins égale à 5 ans à des personnes physiques qui en font leur résidence principale et dont les ressources n'excèdent pas des plafonds fixés par décret en fonction du nombre de personnes destinées à occuper à titre principal le logement et de la localisation de celui-ci.
Le montant des loyers à la charge des sous-locataires ne peut excéder des limites fixées par décret en fonction notamment de la localisation du logement (décrets non encore parus).
Les logements peuvent être spécialement adaptés à l'hébergement de personnes âgées de plus de 65 ans ou de personnes handicapées auxquelles des prestations de services peuvent être proposées.
Note : Les programmes immobiliers excédant 2 millions d'euros ou les investissements réalisés par une société à l'IS doivent faire l'objet d'un agrément.

• Cession à terme de l'investissement
A l'issue de la période de location au bailleur social, vous devez céder le(s) logement(s) ou les parts ou actions de la société qui en est propriétaire, dans des conditions, notamment de prix, définies par une convention conclue entre vous et l'organisme locataire au plus tard lors de la conclusion du bail. La cession doit être faite à l'organisme locataire ou à des personnes physiques choisies par lui et dont les ressources, au titre de l'année précédant celle de la première occupation du logement, n'excèdent pas des plafonds qui seront fixés par décret en fonction du nombre de personnes destinées à occuper à titre principal le logement et de la localisation de celui-ci.
Il n'y a pas remise en cause de la réduction d'impôt si la période de location de 5 ans n'est pas respectée du fait de la cession du logement :
• à l'expiration d'un délai de 5 ans décompté à partir de l'achèvement des fondations,
• au profit du preneur.

• Rétrocession
Vous devez rétrocéder un montant correspondant au moins à 65 % de la réduction acquise sous la forme d'une diminution :
• des loyers versés par l'organisme locataire (bailleur social),
• et du prix de cession à l'organisme locataire ou, le cas échéant, aux personnes physiques choisies par lui pour reprendre le logement.

• Investissements via des sociétés - Location et conservation
En cas de souscription au capital de sociétés (SCPI, à l'IR ou certaines sociétés à l'IS), 95 % de la souscription doit servir exclusivement à financer un investissement éligible au présent dispositif.
Vous devez alors vous engager à conserver la totalité de vos parts ou actions jusqu'au terme de la location à l'organisme de logement social.
Le produit de la souscription doit être intégralement investi dans les 18 mois qui suivent la clôture de celle-ci.

• 3 - Calcul et imputation de la réduction d'impôt

• Calcul de la réduction d'impôt
La réduction d'impôt est égale à 50 % d'un montant égal au prix de revient des logements minoré :
• d'une part, des taxes et des commissions d'acquisition versées,
• et, d'autre part, des subventions publiques reçues.
Lorsque l'investissement consiste en la réhabilitation d'un logement de plus de 20 ans, la réduction d'impôt est assise sur le prix de revient des logements majoré du coût des travaux de réhabilitation.
Ce montant est retenu dans la limite de 2 194 € HT par mètre carré de surface habitable au titre de 2009.
Note : Les aides octroyées par Mayotte, la Polynésie française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, les îles Wallis et Futuna ainsi que la Nouvelle-Calédonie dans le cadre de leur compétence fiscale propre au titre de projets d'investissements sont sans incidence sur la détermination du montant des dépenses éligibles retenues pour le calcul de la réduction.

• Plafonnement
Le montant de la réduction est doublement plafonné :
• d'une part dans le cadre du plafonnement spécifique aux investissements ultra-marins. Vous avez le choix entre deux modes de plafonnement : un tenant compte de la rétrocession limité à 40 000 €, l'autre proportionnel au revenu imposable (15 % de ce revenu) mais ne tenant pas compte de la part rétrocédée ;
• d'autre part dans le cadre du dispositif de plafonnement global des niches fiscales limitant annuellement l'avantage en impôt retiré des divers investissements défiscalisants réalisés par un contribuable à la somme de 25 000 € majorée de 10 % du revenu imposable (applicable à compter de l'imposition des revenus perçus en 2009)

• Imputation et report
La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.
Lorsque le montant de la réduction d'impôt excède l'impôt dû, vous pouvez reporter le solde, dans les mêmes conditions, sur l'impôt sur le revenu des années suivantes jusqu'à la 5ème inclusivement.

• Reprise de la réduction
La réduction d'impôt fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle :
• les conditions d'application du dispositif ne sont pas respectées,
• l'engagement de location et/ou de conservation des parts est rompu,
• avant l'expiration de la durée minimale de location à l'organisme de logement social (5 ans minimum), les logements ou les parts ou actions sont cédés ou leur droit de propriété est démembré (sauf cas autorisés).
Toutefois, aucune remise en cause n'est effectuée lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès du contribuable ou de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que l'attributaire du bien ou le titulaire de son usufruit s'engage à respecter les engagements prévus, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès.

• 4 - Non cumul

Vous ne pouvez pas, pour un même logement ou une même souscription de parts ou d'actions, bénéficier à la fois du présent dispositif et de l'une des réductions d'impôt suivantes :
• Girardin logement,
• Malraux,
• Scellier.
Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d'impôt ne peuvent pas faire l'objet d'une déduction pour la détermination des revenus fonciers.